Đặc điểm pháp lý của đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp là gì? Các chính sách về thuế, xây dựng nhà ở, chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp? Chúng tôi sẽ giúp bạn hiểu rõ về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với hai loại đất này.

1. Đất nông nghiệp là gì?

Đất ruộng, đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm… đây là những từ nó chỉ đất nông nghiệp mà người dân thường sử dụng. Tuy nhiên, hiểu thế nào là đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật.

Khái niệm “đất nông nghiệp” có thể hiểu là tổng thể các loại đất được xác định để làm tư liệu sản xuất, phục vụ cho các hoạt động phát triển trong lĩnh vực nông nghiệp từ trồng trọt đến chăn nuôi, nghiên cứu, khảo nghiệm, bảo vệ môi trường sinh thái hoặc cung cấp sản phẩm cho các ngành công nghiệp và dịch vụ.

Đất nông nghiệp hay còn gọi là đất canh tác hay đất canh tác, có thể hiểu chung là đất phục vụ hoạt động sản xuất nông nghiệp tại Việt Nam.

2. Các loại đất nông nghiệp

Hiện nay, diện tích đất nông nghiệp ở Việt Nam khá lớn và được phân loại sử dụng cho các mục đích khác nhau. Theo quy định của pháp luật thì nhóm đất nông nghiệp bao gồm những loại nào?

Quy định về phân loại đất tại Điều 10 Luật Đất đai 2013 xác định các loại đất nông nghiệp gồm có 8 nhóm cơ bản sau:

• Nhóm đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác;
• Nhóm đất trồng cây lâu năm;
• Nhóm đất rừng sản xuất;
• Nhóm đất rừng phòng hộ;
• Nhóm 5: Đất rừng đặc dụng;
• Nhóm đất nuôi trồng thuỷ sản;
• Nhóm đất làm muối;
• Nhóm đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;

Trong 8 nhóm đất nông nghiệp trên thì có một nhóm đất là nhóm đất nông nghiệp khác theo quy định của chính phủ. Vâỵ nhóm đất nông nghiệp khác là gì? Thực ra nhóm đất nông nghiệp khác là đất không thuộc các nhóm trên và thường gồm có các loại đất:

• Đất sử dụng để xây nhà kính và các loại nhà khác phục vụ cho mục đích trồng trọt kể các các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất.
• Đất sử dụng để xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật nuôi được pháp luật cho phép.
• Đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản phục vụ cho mục đích học tập và nghiên cứu, thí nghiệm.
• Đất ươm tạo cây và con giống, trồng hoa, cây cảnh.

Việc phân các loại đất nông nghiệp dựa trên mục đích sản xuất giúp dễ quản lý, phân bổ hạn mức sử dụng, thời gian sử dụng đất và quy chế về thuế, chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất của của cơ quan chức năng.

Người sử dụng đất hợp pháp là người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc được thuê và trên giấy tờ chứng nhận này sẽ có phân rõ loại đất nông nghiệp, có ký hiệu đất nông nghiệp theo từng loại riêng.

Qua đó, người quản lý thuộc cơ quan nhà nước dễ dàng áp dụng các chính sách và người sử dụng đất tìm hiểu dễ dàng hơn về chính sách đất nông nghiệp đó gồm những gì nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và bảo vệ quyền lợi của mình.

Bạn có thể thấy rất nhiều những câu hỏi như: đất nông nghiệp 1, 03, 5, 10, 64 … là gì? Thực tế pháp luật về đất đai không có các quy định về đất nông nghiệp quỹ 1 hoặc vị trí 1, quỹ 2, hay đất 5, 10 % mà đó là cách gọi thông dụng của người dân về loại đất.

Đối với pháp luật thì đất được chia thành nhiều nhóm khác nhau bao gồm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp… Thực chất loại đất nông nghiệp quỹ 1, 2 là gì có thể được hiểu là loại đất nông nghiệp dự trữ thuộc đất công ích. Tức là theo diện tích đất nông nghiệp của địa phương mà địa phương sẽ dành 3, 5, 10 % đất phục vụ công ích, giao, cho hộ dân thuê hoặc cho các đoàn thể sử dụng vào mục đích nông nghiệp.

Do đó, việc muốn nắm rõ quyền và lợi ích hợp pháp của mình đối với loại đất đang sử dụng bạn sẽ cần xem loại đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đó là loại đất nào, đất giao sử dụng lâu dài, có thời hạn không thu tiền sử dụng đất hay có thu tiền, hoặc đất cho thuê…

3. Đất nông nghiệp có phải nộp thuế?

Về bản chất, loại thuế này là loại thuế gián thu đánh vào việc sử dụng đất nông nghiệp. Người nộp thuế là tổ chức, cá nhân sử dụng đất, không phân biệt thực tế sử dụng đất đó hay không.

Thuế được tính bằng: diện tích đất, hạng đất và thuế suất tính theo ki-lô-gam thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất.

Trước khi thu thuế sử dụng đất nông nghiệp hàng năm và có thể được miễn, giảm từng trường hợp trên cơ sở quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh. Tuy nhiên, từ năm 2017 đến hết năm 2020, trừ trường hợp tổ chức không trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp.

Do đó, người sử dụng đất nông nghiệp sẽ phải thực hiện nghĩa vụ thuế đất theo cách tính thuế nêu trên, tuy nhiên tạm thời loại thuế này đang được miễn giảm.

4. Chuyển nhượng mua bán đất nông nghiệp

Mua bán đất nông nghiệp hiện nay rất phổ biến và nhiều người vẫn thắc mắc về quy chế chuyển nhượng, mua bán đất nông nghiệp như thế nào, có được cấp sổ đỏ không?

Các quy định của pháp luật đất nông nghiệp Việt Nam trong hoạt động mua bán chuyển nhượng đất nông nghiệp như thế nào. HoaTieu.vn sẽ giúp bạn hiểu rõ vấn đề này để có tính toán rõ ràng, kỹ lưỡng xem Có nên mua đất nông nghiệp không đặc biệt là các loại đất nông nghiệp xen kẽ, nằm cài kẹt trong khu dân cư…

Trước hết, có thể nhận thấy có loại đất nông nghiệp của thể mua bán được và có loại đất nếu mua bán là bất hợp pháp. Có thể mua bán đất ruộng nếu đất nông nghiệp đó đảm bảo các điều kiện sau:

Điều kiện về loại đất nông nghiệp được chuyển nhượng

Điều 188 Luật Đất đai 2013 tại khoản 1 và khoản 2 quy định người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Đất không có tranh chấp.

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

– Trong thời hạn sử dụng đất.

– Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy đất nông nghiệp hết hạn sử dụng sẽ không thuộc nhóm đất tượng được chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Để xác định thời hạn đất nông nghiệp hết hạn hay thời hạn 50 năm, 20 năm… sẽ xem trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp mà cá nhân, hộ gia đình được cấp.

Điều kiện bên bán đất nông nghiệp

Đối với bên chuyển nhượng quy định tại khoản 1 điều 179 Luật đất đai 2013 về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.

“1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;

c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật….”.

Điều kiện bên nhận mua đất nông nghiệp

Đối với bên nhận chuyển nhượng quy định tại khoản 3 điều 191 Luật đất đai 2013:

“3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó”.

Điều kiện về hạn mức sử dụng đất nông nghiệp

Điều kiện về hạn mức đất nông nghiệp trong mua bán, chuyển nhượng quy định tại điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP là điều kiện mà 2 bên cần phải tuân thủ.

Trình tự thủ tục nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp

Khi mua bán chuyển nhượng đất nông nghiệp thì các bên phải đảm bảo các trình tự và thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất và làm sổ đỏ, sổ riêng cho đất mua bán (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp theo thủ tục quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Các khoản tiền phải nộp khi chuyển quyền sử dụng đất

Ngoài việc hồ sơ lên cơ quan có thẩm quyền để làm sổ riêng cho đất nông nghiệp chuyển nhượng thì bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng sẽ phải thực hiện các khoản tiền về chuyển quyền sử dụng đất bao gồm:

1. Thuế TNCN khi chuyển quyền sử dụng đất

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá đất chuyển nhượng x Thuế suất 2%

2. Lệ phí trước bạ: Cách tính lệ phí trước bạ phải nộp như sau: Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp (đồng) = Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ (đồng) x Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%). Trong đó, mức thu lệ phí trước bạ của nhà đất là 0,5%.

3. Lệ phí địa chính: là Khoản thu vào tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được ủy quyền giải quyết các công việc về địa chính.

Tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp, đảm bảo nguyên tắc: Trong đó mức thu tối đa áp dụng cho cá nhân, hộ gia định thuộc các thành phố trực thuộc trung ương, phương nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh là:

* Phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhà và tài sản gắn liền với đất tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại,, cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

* Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 28.000 đồng/1 lần.

* Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá 15.000 đồng/1 lần.

Đối với hộ gia đình, cá nhân tại các khu vực khác: Tối đa không quá 50% mức thu được áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh.

4. Phí công chứng hợp đồng

• Mức thu lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản được tính theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng.
• Mức thu lệ phí chứng thực đối với các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính tính dựa trên giá trị tài sản hoặc hợp đồng.

4. Kinh nghiệm mua đất nông nghiệp

Để mua đất nông nghiệp an toàn, có thể chuyển nhượng và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, người mua đất cần lưu ý:

– So sánh giá đất nông nghiệp các vùng lân cận.

– Kiểm tra xem loại đất nông nghiệp có thuộc đất nhận chuyển nhượng hay không

– Kiểm tra điều kiện của bên chuyển nhượng đất nông nghiệp: đúng chủ sử dụng, được phép chuyển nhượng.

– Xem xét bạn có thuộc nhóm nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp hay không

– Hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của bạn là bao nhiêu?

– Tìm hiểu và đảm bảo đúng trình tự, thủ tục chuyển nhượng từ hợp đồng mua bán, công chứng, hoàn thiện hồ sơ chuyển nhượng với cơ quan địa chính để đăng ký nhà đất, làm sổ đỏ.

– Công chứng hợp đồng mua bán

– Thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ về thuế, phí, chuyển nhượng.

5. Đất nông nghiệp có được xây nhà tạm không?

Theo Điều 12 luật đất đai 2013 thì nghiêm cấm sử dụng đất không đúng mục đích điều này có nghĩa là việc sử dụng đất nông nghiệp là để sản xuất, trồng trọt chăn nuôi và chỉ được xây dựng các công trình phục vụ cho việc trồng trọt trên đất nông nghiệp nếu không sẽ bị coi là hành vi vi phạm pháp luật, có thể bị cưỡng chế tháo dỡ, thu hồi và nộp phát.

vậy, đất nông nghiệp có được xây nhà không, xây nhà cấp 4 trên đất nông nghiệp có được xem là hợp pháp? Quy chế về việc xây dựng trên đất nông nghiệp chỉ xây dựng các công trình gồm:

Xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất

Xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép.

Như vậy, nếu như đất nông nghiệp xây nhà cấp 4 thì sẽ chỉ là nhà phục vụ cho lán trại chăn nuôi, đề đồ cho gia súc, gia cầm hoạch sản xuất nông nghiệp chứ không phải là nhà ở.

6. Đất phi nông nghiệp là gì? Các loại đất phi nông nghiệp

Đất phi nông nghiệp là đất không sử dụng vào mục đích nông nghiệp. Theo quy định của pháp luật, đất phi nông nghiệp được chia thành các nhóm với các mục đích sử dụng đất như sau:

• Nhóm đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
• Nhóm đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;
• Nhóm đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
• Nhóm đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; đất hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, đồ gốm;
• Nhóm đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục, thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ;
• Nhóm đất do cơ sở tôn giáo sử dụng;
• Nhóm đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;
• Nhóm đất nghĩa trang, nghĩa địa;
• Nhóm đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
• Nhóm đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;

Trong đó, nhóm đất phi nông nghiệp khác là gì? Đất phi nông nghiệp khác là các loại đất

• Khu đất làm nhà nghỉ, lán trại cho công nhân cơ sở sản xuất.
• Đất xây dựng nhà ở, kho chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ sản xuất nông nghiệp.
• Đất xây dựng công trình khách của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh không gắn liền với đất ở.

7. Đất phi nông nghiệp có được cấp sổ đỏ không?

Đất phi nông nghiệp có được cấp sổ đỏ hay không là câu hỏi khiến nhiều người băn khoăn. Về bản chất, khái niệm sổ đỏ không được quy định cụ thể trong luật mà nó là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Là cơ sở để chứng minh quyền sở hữu hợp pháp đối với quyền sử dụng đất.

Mỗi loại đất phi nông nghiệp sẽ có giấy chứng nhận quyền sở hữu riêng, tuy nhiên nếu hiểu rõ về sổ đỏ đất phi nông nghiệp thì có lẽ nhiều người hiểu nó là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, được phép xây dựng nhà ở và thực hiện các hoạt động khác. . khác.

Đất phi nông nghiệp thực chất là nhóm đất bao gồm đất ở và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Do đó, người dân có nhu cầu xây dựng nhà ở sẽ làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất phi nông nghiệp là đất ở.

8. Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp mới nhất

Hiện nay, việc sử dụng đất nông nghiệp đang được miễn thuế đến năm 2020. Đối với đất phi nông nghiệp thì sẽ vẫn phải tính thuế theo quy định về luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010. Trong đó luật quy định về:

• Các đối tượng phải chịu thuế và đối tượng không chịu thuế.
• Các đối tượng được giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
• Quy định về người nộp thuế
• Quy định về căn cứ tính thuế
• Quy định về đăng ký, khai tính và nộp thuế
• Nộp thuế đất phi nông nghiệp ở đâu?

Điều 8 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp nêu rõ về: Đăng ký, khai, tính và nộp thuế như sau:

“1. Người nộp thuế đăng ký, khai, tính và nộp thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

2. Người nộp thuế đăng ký, khai, tính và nộp thuế tại cơ quan thuế huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có quyền sử dụng đất.

Trường hợp ở vùng sâu, vùng xa, điều kiện đi lại khó khăn, người nộp thuế có thể thực hiện việc đăng ký, khai, tính và nộp thuế tại Ủy ban nhân dân xã. Cơ quan thuế tạo điều kiện để người nộp thuế thực hiện nghĩa vụ của mình.

3. Trường hợp người nộp thuế có quyền sử dụng nhiều thửa đất ở thì diện tích tính thuế là tổng diện tích các thửa đất ở tính thuế trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Việc đăng ký, khai, tính và nộp thuế được quy định như sau:

a) Người nộp thuế đăng ký, khai, tính và nộp thuế tại cơ quan thuế huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có quyền sử dụng đất;

b) Người nộp thuế được lựa chọn hạn mức đất ở tại một huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có quyền sử dụng đất. Trường hợp có một hoặc nhiều thửa đất ở vượt hạn mức thì người nộp thuế được lựa chọn một nơi có thửa đất ở vượt hạn mức để xác định diện tích vượt hạn mức của các thửa đất.”

Tải Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại đây đồng thời tham khảo chi tiết nghị định 53/2011/nđ-cp hướng dẫn luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và thông tư 153 về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

XEM THÊM TẠI: https://hip-cooking.com/